中国楼市“收储”：解救库存还是加剧风险？
元描述： 深入探讨中国楼市“收储”政策的资金来源、价格制定、收益平衡等关键问题，分析其对楼市去库存的潜在影响，并探讨“收储”模式的优劣势以及未来发展方向。
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近年来，中国楼市库存压力持续攀升，各地政府纷纷出台政策试图缓解库存压力。其中，商品房“收储”政策备受关注。然而，这项看似简单的政策，背后却隐藏着诸多难题。资金从何而来？“收储”价格如何确定？能否平衡收益？这些问题都将直接影响“收储”政策的实施效果。本文将深入探讨“收储”政策的方方面面，并分析其对楼市去库存的潜在影响，为读者提供全面、深入的解读。
“收储”资金从何而来？
“收储”政策的资金来源是实施这项政策的关键。随着“收储”范围不断扩大，资金需求也随之增加。目前，主要资金来源包括以下几个方面：
1. 地方政府自筹资金： 早期的“收储”模式主要依靠地方政府自筹资金，但随着“收储”规模不断扩大，地方政府自筹资金已难以满足需求。
2. 银行贷款： 中国人民银行设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购存量房源，但这笔资金规模能否满足全国范围内大规模“收储”的需求仍存在疑问。
3. 专项债、特别国债： 部分专家认为，PSL、专项债、特别国债等也可能成为楼市去库存的重要资金来源。
4. 其他资金来源： 除了上述几种主要资金来源外，地方政府还可以通过发行地方债、引入社会资本等方式筹集资金。
“收储”价格如何确定？
“收储”价格的确定直接影响着开发商的积极性，也是“收储”政策能否顺利实施的关键。目前，各地确定“收储”价格主要有两种模式：
1. 以同地段保障性住房重置价格为参考： 这种模式以土地划拨成本、建安成本等为基础，并加计一定比例的经营利润，来确定收购价格。
2. 以同区位商品房价格五折左右为参考： 这种模式以当地商品房价格为基础，打折后确定收购价格。
然而，这两种模式都面临着一定的挑战。以同地段保障性住房重置价格为参考的模式，可能导致“收储”价格偏低，无法吸引开发商参与；而以同区位商品房价格五折左右为参考的模式，则可能导致“收储”成本过高，影响资金平衡。
“收储”如何平衡收益？
“收储”项目需要平衡成本与收益，才能实现可持续发展。目前，主要有以下几种方式可以平衡收益：
1. 财政贴息： 政府可以通过对“收储”项目进行贷款贴息，降低资金成本，提高项目收益率。
2. 折价收购： 政府可以通过对存量房进行折价收购，降低收购成本，提高项目收益率。
3. 租赁机构收购模式： 政府可以通过租赁机构收购存量房，将房屋出租，通过租金收益来弥补运营成本。
4. 转化为保障房模式： 政府可以通过将存量房转化为保障房，以较低的价格出售或出租，以实现社会效益。
5. 拆迁安置模式： 政府可以通过将存量房作为拆迁安置房，以较低的价格出售或出租，以实现社会效益。
“收储”政策的优劣势
“收储”政策的实施，既可能带来积极的影响，也可能带来一些负面效应。
优势：
- 促进楼市去库存： 通过“收储”政策，可以有效减少市场上的商品房库存，缓解楼市去库存压力。
- 增加保障性住房供给： 将“收储”的房源用于保障性住房建设，可以增加保障性住房供给，解决部分群体住房困难问题。
- 稳定房价： 通过“收储”政策，可以控制房价上涨速度，稳定楼市预期。
劣势：
- 资金压力大： “收储”政策需要大量的资金投入，可能加剧地方政府的财政负担。
- 价格博弈： 开发商可能不愿意以较低的价格出售房屋，导致“收储”价格难以确定。
- 收益平衡难题： “收储”项目需要平衡成本与收益，才能实现可持续发展，但目前仍存在一些挑战。
“收储”政策的未来发展方向
“收储”政策的未来发展方向值得关注。
- 完善政策体系： 政府需要进一步完善“收储”政策体系，明确资金来源、价格制定、收益平衡等方面的具体措施。
- 加强市场监管： 政府需要加强对“收储”市场的监管，防止出现恶意炒作、虚假交易等行为。
- 探索多元化模式： 政府可以探索多种“收储”模式，以适应不同地区的实际情况，提高政策实施效率。
常见问题解答
1. “收储”政策对楼市去库存的效果如何？
“收储”政策可以有效减少市场上的商品房库存，但其效果还需取决于多方面因素，例如政策的执行力度、资金的到位情况、开发商的参与度等。
2. “收储”政策会对房价产生什么影响？
“收储”政策可能会对房价产生短期抑制效应，但长期影响需要根据政策的具体执行情况和市场供求关系进行判断。
3. “收储”政策的资金来源有哪些？
“收储”政策的资金来源包括地方政府自筹资金、银行贷款、专项债、特别国债等。
4. “收储”价格如何确定？
“收储”价格主要参考同地段保障性住房重置价格或同区位商品房价格，但具体价格需要根据市场供求关系和政策目标进行协商。
5. “收储”项目如何平衡收益？
“收储”项目可以通过财政贴息、折价收购、租赁机构收购模式等方式平衡收益。
6. “收储”政策对开发商的影响是什么？
“收储”政策可能会对开发商产生一定的压力，但同时也会带来一些机遇，例如可以将部分库存房源出售给政府，获得资金回笼。
结论
“收储”政策是当前楼市去库存的重要手段，但其实施也面临着资金来源、价格制定、收益平衡等诸多挑战。政府需要进一步完善政策体系，加强市场监管，探索多元化模式，才能确保“收储”政策的有效实施。同时，开发商也需要积极配合政府政策，共同推动楼市健康发展。
